Demult voiam să scriu pe blog despre exproprierea de fapt, fiind un subiect foarte util și actual în practica noastră de drept imobiliar. Cu atât mai mult cu cât am observat de curând că un dosar din practica #pplegal a suscitat interes și pentru un ziar local, fiind publicat un articol în care erau relatate unele detalii.
Ne bucurăm că tema exproprierii de fapt este un subiect de interes și încurajăm informarea cetățenilor cu privire la drepturile pe care le au din perspectiva dreptului de proprietate privată asupra unui imobil.
Ce reprezintă exproprierea „de drept”?
Dreptul de proprietate este garantat prin art. 44 din Constituție art. 555 și urm. din Codul Civil, și prin Protocolul Adițional nr. 1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, unde în art. 1 se reglementează faptul că „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale.”
Dreptul de proprietate privată este un drept real care conferă titularului său atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra bunului, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice.
În anumite împrejurări, interesul național, județean sau local se dovedește a fi superior celui privat, și astfel se ajunge în situația ca bunul imobil proprietate privată să fie trecut în proprietate publică, în mod forțat. Această metodă este reprezentată de expropriere și este reglementată de Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică și de Legea specială nr. 255/2010 privind privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local.
Conform art. 44 din Constituție „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.”
Tot în acest sens sunt și disp. din art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertășilor fundamentale: „Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.”
Așadar, exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, iar cel care urmează a fi expropriat trebuie să primească, înainte, o despăgubire echitabilă, întrucât este lipsit de dreptul său de proprietate.
Ce reprezintă exproprierea „de fapt”?
Exproprierea de fapt nu are o reglementare în dreptul național substanțial însă reprezintă o situație de fapt generatoare de efecte juridice pe planul dreptului de proprietate, sancționată ca atare de Curtea Europeană a Drepturilor Omului pe terenul încălcării dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție, astfel încât controlul de convenționalitate se va realiza prin coroborare cu normele dreptului intern care ocrotesc proprietatea.
Prin jurisprudența sa, inclusiv în hotărârea Burghelea c. României, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a adus în discuție noțiunea de „expropriere de fapt”.
Această „expropriere de fapt” reprezintă o creație a instanței de contencios european și desemnează tocmai acea situație în care o persoană, care este proprietar al unui bun din punct de vedere juridic, pierde toate atributele dreptului de proprietate în favoarea statului sau unității administrativ-teritoriale, fără ca această privare să facă obiect al unui act juridic și fără ca titularul dreptului să fie despăgubit în vreun fel, fiind o formă a privării de proprietate interzisă prin lege.
Prin urmare, o privare în fapt de proprietate nu este diferită de o expropriere formală (legală) pentru cauză de utilitate publică, astfel încât în privința modului de valorificare a pretențiilor, între persoanele expropriate, în funcție de derularea ori nederularea procedurii administrative de expropriere, nu se poate face nicio diferențiere de tratament juridic.
În acest caz, cum clientul nostru se afla într-o astfel de situație, am solicitat obligarea autorității publice locale la despagubiri pentru expropreirea de fapt iar Curtea de Apel Brașov a admis solicitarea noastră, constatând privarea dreptului de proprietate în mod nelegal.
Cum această temă a exproprierii de fapt este una extrem de interesantă dar și destul de tehnică, vom reveni printr-un articol distinct cu aspecte privind strategia urmată în dosarul soluționat favorabil de către instanța amintită anterior.
