Avocat drept imobiliar: Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. În ipoteza neexecutării promisiunii de a încheia contractul, partea îndreptăţită poate să solicite daune-interese sau, mai mult decât atât, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.
În practica recentă pplegal un dezvoltator a încercat să se eschiveze de la plata de penalităților de întârziere cât și a cheltuielilor de judecată pe care un client de-al nostru a fost nevoit să le suporte.
Practic a fost necesar să chemăm dezvoltatorul în judecată pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, termenul contractual fiind depășit. Între timp, până la acordarea primului termen de judecată, părțile au semnat contractul de vânzare, iar dezvoltatorul a susținut că nu ar trebui obligat la penalități de întârziere și nici la cheltuieli de judecată.
Constructorul a avansat ideea că nu datorează penalități întrucât, pe de o parte, termenul convenit pentru încheierea contractului s-a prorogat, iar pe de altă parte, au existat motive obiective ce l-a împiedicat să-și îndeplinească obligația la termenul stabilit, invocându-se unele clauze din antecontractul semnat de părți.
Motivarea instanței – penalități de întârziere
Din formularea clauzelor invocate rezultă doar o posibilitate de prelungire a termenului ca urmare a convenției părților în acest sens, nefiind stipulat dreptul promitentei-vânzătoare de a proceda, ca urmare a propriei voințe, la prorogarea acestuia.
Or, nu s-a făcut dovada unui acor al părților în acest sens. Astfel cum a reținut și prima instanță, Curtea apreciază că discuțiile purtate de părți prin intermediul aplicației whattsapp nu probează acordul promitentei-cumpărătoare în sensul prelungirii termenului pentru perfectarea contractului. Din cuprinsul acestora rezultă că reclamanta s-a interesat de stadiul lucrărilor de execuție la apartamentul ce urma a fi înstrăinat și modalitatea de perfectare a contractului în forma autentică.
S-a mai susținut de către apelantă (constructorul) că prelungirea termenului contractului exclude culpa sa din perspectiva unei clauze contractuale invocate – la care instanța a răspuns că activarea respectivei clauze presupune dovedirea unei întârzieri în branșarea imobilului la utilități, cauzată de un terț (compania de apă, gaz, electricitate). O astfel de situație implică, însă, probarea în prealabil a împrejurării că societatea apelantă a depus în timp util documentația integrală necesară la compania de furnizare a energiei electrice și că întârzierea s-a datorat doar din culpa acesteia.
La dosarul cauzei, însă, astfel cum a remarcat și prima instanță, nu există nicio probă în acest sens, nefiind depus niciun document, deși potrivit art. 249 Cod proc. civ., sarcina probei îi revenea, apelanta rezumându-se la simple afirmații.
Prin urmare, nu se poate conchide în sensul că prelungirea termenului a fost determinată de o cauză neimputabilă promitentei-vânzătoare, aprecierea primei instanțe în sensul întrunirii condițiilor răspunderii contractuale fiind corectă.
Motivarea instanței – recuperarea cheltuielilor de judecată
A doua critică formulată de apelantă vizează soluția de acordare a cheltuielilor de judecată solicitate de reclamantă (clientul pplegal).
Astfel, se susține, sub un prim aspect că nu poate fi obligată la plata acestor cheltuieli din perspectiva disp. art. 454 Cod proc. civ. care prevăd că nu poate fi obligat la astfel de cheltuieli, pârâtul care a recunoscut, la primul termen de judecată, pretențiile reclamantului, cu excepția cazului în care, prealabil pornirii procesului, a fost pus în întârziere de către reclamant sau se afla de drept în întârziere.
Or, societatea apelantă a fost pusă în întârziere anterior introducerii cererii de chemare în judecată, neputând fi, deci exonerată de plata cheltuielilor din perspectiva textului de lege invocat.
Curtea apreciază ca vădit neîntemeiată susținerea apelantei în sensul că prin formularea prezentei cereri de chemare în judecată reclamanta a săvârșit un abuz de drept procesual, atât timp cât chiar societatea vânzătoare a dat curs pretenției acesteia prin încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare, iar prima instanță a apreciat ca întemeiată pretenția vizând acordarea penalităților de întârziere ce are ca premisă neexecutarea culpabilă a obligației ce îi revine în termenul convenit de părțile contractante.
De asemenea, în acord cu cele susținute de reclamantă, Curtea reține că prin neformularea cererii în interiorul termenului de 6 luni prevăzut de art. 1669 C. civ. putea duce la prescripția dreptului la acțiune al reclamantei de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de de act autentic de vânzare-cumpărare, aspect față de care sunt total irelevante chestiunile afirmate de apelantă în legătură cu dinamica pozitivă a raporturilor dintre părți.
Nu se poate reproșa reclamantei că a acționat pentru protejarea drepturilor sale decurgând din antecontract în contextul în care societatea promitentă-vânzătoare nu și-a respectat obligația de a încheia contractul la termenul convenit (nefiind finalizate până la această dată lucrările la apartamentul a fi înstrăinat și nici demrsurile privind întabularea construcției) și nu exista certitudinea unei date la care se poate finaliza anterior împlinirii termenului de prescripție a dreptului material la acțiune la care s-a făcut referire mai sus.
Nu prezintă nicio relevanță nici faptul notificării reclamantei cu privire la posibilitatea de a intra în posesia și folosința apartamentului anterior introducerii cererii de chemare în judecată, având în vedere că obligația ce revenea apelantei era aceea de a transmite întregul drept de proprietate al imobilului și nu doar parte din atributele acestuia.
Curtea notează de asemenea, că nu este suficient ca societatea apelantă să-și fi dorit executarea obligațiilor contractuale, ci această executare trebuie să aibă loc în condițiile stipulate în contractul încheiat de părți, în concret cu respectarea termenelor convenite art. 1270 C. civ. (Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante).
Deși se afirmă că reclamanta nu a acționat cu bună-credință, introducând cererea de chemare în judecată cu circa 2 luni anterior semnării contractului de vânzare-cumpărare, apelanta-pârâtă omite împrejurarea că reclamanta nu avea vreo certitudine asupra datei la care se va finaliza tranzacția, cu atât mai mult cu cât nu a primit niciun răspuns la notificarea comunicată la data de 16.06.2022 prin care solicita informații în acest sens.
Din această perspectivă, susținerea lipsei caracterului real și necesar al cheltuielilor în înțelesul rezultat din jurispriudența Curții Europene a Drepturilor Omului, nu poate fi primită.
Apelanta critică soluția de acordare a cheltuielilor de judecată și din perspectiva admiterii în parte a acțiunii, apreciind că taxa judiciară de timbru și onorariul de avocat se impuneau a fi acordate doar pentru petitul admis constând în penalități de întârziere.
Cu privire la acest aspect, Curtea reține că, deși primele două petite au fost respinse, trebuie a se observa că motivul respingerii nu este netemeinicia, ci rămânerea fără obiect.
Respingerea acțiunii ca rămasă fără obiect, nu presupune că cererea reclamantei a fost considerată ca neîntemeiată și că aceasta este partea care a căzut în pretenții, ci că pârâta a achiesat la pretențiile părții adverse. Prin urmare, și în această ipoteză, pârâta datorează cheltuielile de judecată, culpa procesuală în intentarea acțiunii apaținându-i.
Cu referire la onorariul de avocat se susține că acesta trebuie să fie redus din perspectiva disp. art. 451 alin. 2 Cod proc. civ., fiind vădit disproporționat în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei, cu activitatea desfașurată efectiv de avocat, ținând seama și perioada de timp în care a fost soluționată cauza.
Analizând această critică, Curtea reține că potrivit art. 451 alin. 1 teza 1 Cod proc. civ., instanța poate, chiar și din oficiu, să reducă motivat partea din cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaților, atunci când acesta este vădit disproporționat în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei ori cu activitatea desfășurată de avocat, ținând seama și de circumstanțele cauzei.
Reducerea onorariilor avocaților în condițiile art. 451 alin. 2 Cod proc. civ. are în vedere ipoteza unui abuz de drept al celui care câștigă procesul, care tinde să pună în sarcina celeilalte părți o obligație care vădit nu reflectă valoarea procesului și/sau volumul de muncă al avocatului.
Partea este liberă să plătească orice sumă avocatului cu titlu de onorariu, însă aceasta poate fi pusă în sarcina părții adverse doar până la limita exercitării abuzive a acestui drept, întrucât, potrivit art. 12 alin. 1 Cod proc. civ., drepturile procesuale trebuie exercitate cu bună-credință, potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege și fără a se încălca drepturile procesuale ale altei părți.
Raportat la datele speței, la volumul de muncă al avocatului intimatului, la numărul de termene și la valoarea litigiului, precum și la dificultatea peste medie a acestuia, care necesită o anume specializare și documentare față de specificul materiei juridice incidente, Curtea constată, recunoscând o marjă de apreciere legitimă a părților în vederea asigurării unei apărări de calitate, că prima instanță a procedat corect nereducând onorariul avocatului reclamantei (clientul pplegal).
Reducerea onorariului de avocat dincolo de limitele marjei de apreciere a părții în condiții de bună-credință ar conduce la încălcarea dreptului reclamantului la recuperarea cheltuielilor de judecată prevăzut de art. 453 alin. 1 Cod proc. civ., ceea ce nu poate fi admis.
Suma plătită de reclamantă cu titlu de onorariu de avocat nu este una exagerată în raport cu obiectul și complexitatea cauzei și nici cu munca prestată de avocat, a cărei importanță și valoare, după cum nu pot fi supraapreciate, nu pot fi nici subapreciate.
