Avocat drept imobiliar: In primul rând, înainte de a achiziționa un imobil de la un dezvoltator imobiliar, este importat să verifici istoricul acestuia.
Dacă dezvoltatorul a mai construit anterior, dacă a livrat la timp, calitatea imobilelor, precum și dacă vânzările anterioare s-au realizat prin intermediul aceleiași firme. Nu în ultimul rând, dacă firma dezvoltatoare se află în insolvență. Parte din aceste verificări pot fi realizate foarte ușor pe site-ul Ministerului de Finanțe sau pe portalul instanțelor de judecată, ori ale Ministerului de Justiție, secțiunea Buletinul Procedurilor de Insolvență.
In situația în care ai încheiat deja o promisiune de vânzare cumpărare este recomandabil să o notezi în Cartea funciară. Știm că mulți dezvoltatori solicită ca promisiunea să nu fie notată în CF pentru că aceasta se notează pe cf-ul mare a imobilului, urmând să aibă nevoie de acordul tău oricând dorește să efectueze modificări precum dezmembrare, apartamentare etc. Cu toate acestea, este posibil ca mai târziu să fii un cumpărător bucuros pentru acest pas.
In situația în care ai notat această promisiune în cartea funciară, iar dezvoltatorul imobiliar intră în insolvență, te vei înscrie la masa credală cu o creanță garantată, care se va îndestula cu prioritate.
Dacă instanța admite cererea de deschidere a procedurii insolvenței, va stabili și termenele până la care se pot depune declarațiile de creanță pentru înscrierea la masa credală precum și pentru întocmirea tabelului preliminar al creanțelor. În acest sens, este bine să verifici tabelul în BPI (pe portalul ONRC) pentru a te asigura ca ti-a fost admisă declarația de creanță.
Declarația de creanță se întocmește în acord cu dispozițiilor art. 102 și art. 104 din Legea nr. 85/2014, la aceasta se anexează documentele justificative, respectiv promisiunea de vânzare-cumpărare, acte adiționale (dacă este cazul), dovada plății imobilului, dovadă notării promisiunii în cartea funciară, precum și o taxă de timbru în valoare de 200 lei.
Ce faci în ipoteza în care creanța ta nu este înscrisă în tabelul creanțelor?
In situația în care declarația de creanță nu a fost înscrisă în tabelul preliminar, se depune o contestație în termen de 7 zile de la publicarea in BPI conform art. 111 din Legea 85/2014 (instanța competentă este tribunalul care gestionează și dosarul de insolvență).
Cu aceeași procedură putem ataca și creanțele mărite artificial sau înscrise ilegal de administratorul/lichidatorul judiciar.
In situația în care imobilul este finalizat, Legea insolvenței prevede și o posibilitatea de a fi încheiat contractul de vânzare cumpărare direct cu lichidatorul/administratorul judiciar care acționează în numele dezvoltatorului imobiliar.
Pentru a putea fi semnat contractul de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de art. 131 din Legea 85/2014:
- obligațiile să rezulte dintr-o promisiune bilaterală de vânzare cu dată certă, anterioară deschideri procedurii,
- preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
- preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;
- bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare;
- în cazul imobilelor, promisiunile sunt notate în Cartea funciară.
În calitate de titular al unui drept de creanță promitentul cumpărător are la îndemână pe de o parte promovarea cererii solicitând administratorului judiciar încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar pe de altă parte formularea unei declarații de creanță pentru restituirea prețului achitat promitentului vânzător, dacă nu sunt îndeplinite condițiile stabilite de articolul 131.
Astfel că dacă ajungi în această situație și îndeplinești condițiile prevăzute de lege poți opta fie pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în condițiile prevăzute de art. 131 din Legea 85/2014 fie pentru înscrierea la masa credală pentru a obține restituirea sumelor avansate.
In situația in care nu ți-ai înscris promisiunea de vânzare cumpărare in cartea funciară va trebui să urmezi calea înscrierii creanței la masa credală, aceasta fiind notată în tabelul creanțelor ca si creanță chirografară neprioritară.
În acest context, subliniem importanța notării în cartea funciară a promisiunii de vânzare cumpărare, precum și documentarea anterioară achiziționării unui imobil.
Av. Vlad Podoleanu și Av. Diana Iurescu
Notă: Situațiile de fapt generate de acest subiect pot fi extrem de variate, astfel că acest articol nu conține consultanță juridică, ci informații cu caracter general. Vă rugăm să solicitați consultanță de specialitate înainte de efectua demersuri în astfel de situații.
